Dein Weg zum Gewerbeschein

Von der Qualifikation zur eigenen Gewerbeberechtigung

Erfahre, welche Ausbildung, Berufspraxis und Prüfungen du für die selbstständige Tätigkeit als Immobilientreuhänder benötigst.

Immobilienmakler

Vermitteln & vermarkten.

Du begleitest Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter von der ersten Anfrage bis zum Abschluss. Dazu zählen Objektaufnahme, Exposé, Besichtigungen, Preisfindung und Vertragsanbahnung.

Immobilienverwalter

Bewirtschaften & erhalten.

Du sorgst für den laufenden Betrieb von Häusern und Anlagen. Dazu gehören Instandhaltung, Abrechnungen, Rücklagen, Beauftragung von Professionisten sowie die Kommunikation mit Eigentümern und Mietern.

Bauträger

Entwickeln & organisieren.

Du planst und steuerst Immobilienprojekte von der Idee bis zur Übergabe. Dazu zählen Projektkalkulation, Grundstücksthemen, Koordination von Planung und Bau, Vergaben sowie Termin- und Qualitätskontrolle.

Welcher Weg führt zur Gewerbeberechtigung?

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Wer sich in Österreich als Immobilienmakler, Immobilienverwalter oder Bauträger selbstständig machen möchte, muss die erforderliche fachliche Befähigung nachweisen.

Dafür gibt es mehrere gesetzlich vorgesehene Zugangswege. Welcher davon für dich gilt, hängt von deiner Ausbildung, deiner einschlägigen Berufspraxis und bereits absolvierten Prüfungen ab.
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Zugangsvoraussetzungen im Überblick

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Je nach Vorbildung benötigst du eine Kombination aus Ausbildungsabschluss, fachlicher Tätigkeit und Befähigungsprüfung. Bei bestimmten facheinschlägigen Ausbildungen oder bereits vorhandenen Berufsqualifikationen gelten eigene Zugangswege.
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Was du vorab prüfen solltest

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Sammle deine Ausbildungszeugnisse und Nachweise über deine bisherige Berufstätigkeit. Entscheidend ist nicht nur die Dauer deiner Praxis, sondern auch, welche Aufgaben du tatsächlich selbstständig ausgeübt hast.

Kläre im Zweifel vorab mit der zuständigen Gewerbebehörde bzw. Wirtschaftskammer, welcher Zugangsweg auf dich zutrifft.
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Zugang als Immobilienmakler oder Immobilienverwalter

Mehrere Wege können zur fachlichen Befähigung führen.

Möglichkeit A – Facheinschlägige Ausbildung

✓ Facheinschlägiger Universitätslehrgang oder FH-Studiengang

✓ mindestens 1 Jahr einschlägige fachliche Tätigkeit

Bei diesem Zugangsweg ist keine zusätzliche Befähigungsprüfung vorgesehen..

Möglichkeit B – Studium oder BHS

Wirtschafts- oder rechtswissenschaftliches Studium

✓  mindestens 1 Jahr Praxis

oder

Berufsbildende höhere Schule (BHS)

✓  mindestens 1,5 Jahre Praxis

zusätzlich: jeweilige Befähigungsprüfung für Makler oder Verwalter.

Möglichkeit B – AHS, Fachschule oder Lehre

AHS-Abschluss

✓  mindestens 2 Jahre Praxis

oder

mindestens 3-jährige einschlägige berufsbildende Schule bzw. Lehrabschluss als Immobilien- oder Bürokaufmann/-frau

✓  mindestens 2 Jahre Praxis

zusätzlich: jeweilige Befähigungsprüfung.

Möglichkeit C – Über Bauträger

✓ erfolgreich abgelegte Befähigungsprüfung für Bauträger

✓ entsprechende Ergänzungsprüfung für Bauträger

Für diesen gesetzlichen Zugangsweg ist kein zusätzlicher Praxisnachweis vorgesehen.

Immobilienmakler

Was zählt als Maklerpraxis?

Als fachlich einschlägige Tätigkeit gilt insbesondere, wenn du Vermittlungsaufträge entgegengenommen und abgewickelt hast und berechtigt warst, Vertragserklärungen im Zuge dieser Vermittlungen entgegenzunehmen.

Immobilienverwalter

Was zählt als Verwalterpraxis?

Als fachlich einschlägige Tätigkeit gilt insbesondere, wenn du kaufmännische und verwaltungstechnische Aufgaben in der Immobilienverwaltung eigenständig als Hausverwaltungskraft erledigt hast.

Wichtig

Makler- & Verwalterpraxis kombiniert?

Hast du während deiner Berufspraxis sowohl Makler- als auch Verwaltertätigkeiten ausgeübt, gelten besondere Regeln:

Überwiegt ein Bereich, kann diese Tätigkeit für diesen Bereich zur Gänze angerechnet werden.

Hast du beide Bereiche annähernd zu gleichen Teilen ausgeübt, verlängert sich die erforderliche Mindestpraxis jeweils um ein Jahr; dafür kann die Tätigkeit für beide Bereiche als erbracht gelten.

Zugang als Bauträger

Möglichkeit A – Facheinschlägig

Facheinschlägiger Universitätslehrgang oder FH-Studiengang

✓  mindestens 1 Jahr einschlägige Bauträgerpraxis
→ keine zusätzliche Befähigungsprüfung bei diesem Zugangsweg.

Möglichkeit B – Studium

Studium z. B. BWL, VWL, Handelswissenschaften, Wirtschaftspädagogik, Rechtswissenschaften, Bauingenieurwesen, Wirtschaftsingenieurwesen-Bauwesen oder Architektur

✓  mindestens 1 Jahr Praxis
✓  Bauträger-Befähigungsprüfung.

Möglichkeit B – Bautechnik-BHS

Einschlägige BHS im Bereich Bautechnik

✓ mindestens 1,5 Jahre Praxis
Bauträger-Befähigungsprüfung.

Möglichkeit C – Bereits vorhandene Qualifikation

Baumeister/Zimmermeister, qualifizierte Makler/Verwalter oder bestimmte Ziviltechniker können über die jeweils vorgesehene Ergänzungsprüfung einen weiteren gesetzlichen Zugangsweg nutzen.

Was zählt als einschlägige Bauträgerpraxis?

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Als einschlägige fachliche Tätigkeit gilt insbesondere, wenn du Bauprojekte verantwortlich und in leitender Funktion abgewickelt hast – beispielsweise als Projektleiter – und gegenüber Projektbeteiligten weisungsbefugt warst.

Die bloße Mitarbeit an einem Bauprojekt reicht daher nicht automatisch aus. Entscheidend sind Verantwortung, Leitungsfunktion und tatsächliche Projektabwicklung.
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Praxis als Bauträger

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Relevant ist vor allem, dass du wesentliche Aufgaben der Projektabwicklung tatsächlich selbst verantwortet hast – etwa die Koordination von Projektbeteiligten, organisatorische Entscheidungen und die Steuerung des Projektablaufs.
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Wichtiger Hinweis

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Ob deine bisherige Tätigkeit als einschlägige Praxis anerkannt wird, beurteilt letztlich die zuständige Behörde anhand deiner konkreten Tätigkeiten und Nachweise.
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Pflichtversicherung für Immobilientreuhänder

Für die selbstständige Tätigkeit als Immobilienmakler, Immobilienverwalter oder Bauträger ist eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorgeschrieben. Der entsprechende Versicherungsnachweis ist bei der Gewerbeanmeldung erforderlich.

Immobilienmakler
Mindestversicherungssumme pro Schadensfall

Immobilienverwalter
Mindestversicherungssumme pro Schadensfall

Bauträger
Mindestversicherungssumme pro Schadensfall

Der letzte Schritt: Gewerbe anmelden

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Sind die fachlichen und persönlichen Voraussetzungen erfüllt und liegt der erforderliche Versicherungsnachweis vor, kannst du dein Gewerbe bei der zuständigen Gewerbebehörde anmelden.

Für reglementierte Gewerbe wie das Immobilientreuhändergewerbe musst du dabei zusätzlich zur allgemeinen Gewerbeanmeldung den vorgeschriebenen Befähigungsnachweis erbringen.
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Zuständige Gewerbebehörde

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Zuständig ist grundsätzlich die

Behörde am Standort deines Gewerbes:


✓ Bezirkshauptmannschaft – außerhalb von Statutarstädten
✓ Magistrat – in Statutarstädten
✓ Wien – grundsätzlich das zuständige Magistratische Bezirksamt

In Wien kann die Gewerbeanmeldung auch online durchgeführt werden.
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Diese Unterlagen können benötigt werden

Welche Unterlagen konkret erforderlich sind, hängt davon ab, ob du als Einzelunternehmer, Gesellschaft oder mit gewerberechtlichem Geschäftsführer anmeldest und über welchen Weg du deine Befähigung nachweist.
  • Befähigungsnachweis für den gewünschten Tätigkeitsbereich
  • Befähigungsprüfungs- bzw. Ergänzungsprüfungszeugnisse, sofern erforderlich
  • Ausbildungs- und Abschlusszeugnisse
  • Nachweise über die erforderliche einschlägige Berufspraxis
  • Dienstzeugnisse bzw. detaillierte Tätigkeitsbestätigungen
  • Nachweis der vorgeschriebenen Vermögensschadenhaftpflichtversicherung
  • persönliche bzw. unternehmensbezogene Unterlagen für die Gewerbeanmeldung

Lass dir Tätigkeitsbestätigungen möglichst genau ausstellen. Für den Praxisnachweis ist nicht nur die Dauer deiner Beschäftigung entscheidend, sondern vor allem welche fachlichen Aufgaben du tatsächlich ausgeübt hast.

Auch die persönlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein

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Neben der fachlichen Qualifikation gelten für die Gewerbeanmeldung auch allgemeine persönliche Voraussetzungen. Diese müssen bereits zum Zeitpunkt der Anmeldung erfüllt sein
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Kurz-Check vor dem Antrag

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  • Volljährigkeit

  • keine maßgeblichen Gewerbeausschlussgründe

  • entsprechende Staatsangehörigkeit bzw. Aufenthaltsberechtigung

  • bei reglementierten Gewerben: erforderlicher Befähigungsnachweis

  • bei Immobilientreuhändern: erforderlicher Versicherungsnachweis

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Was, wenn dein Lebenslauf in kein Standardschema passt?

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Kannst du den formell vorgeschriebenen Befähigungsnachweis nicht genau nach einem der gesetzlichen Standardwege erbringen, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, eine individuelle Befähigung feststellen zu lassen.

Dabei musst du gegenüber der Gewerbebehörde durch geeignete Nachweise zeigen, dass du trotzdem über die für die selbstständige Gewerbeausübung erforderlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen verfügst.
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So prüft die Behörde

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Berücksichtigt werden können beispielsweise:

Ausbildungen · Prüfungen · bisherige Berufstätigkeiten · Tätigkeitsnachweise · sonstige fachliche Qualifikationen

Die Behörde beurteilt anschließend, ob deine tatsächliche Qualifikation mit den Anforderungen des Gewerbes vergleichbar ist.
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Wichtiger Hinweis

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Die individuelle Befähigung ist kein automatischer Anspruch, sondern immer eine behördliche Einzelfallentscheidung. Sie kann gegebenenfalls auch auf eine Teiltätigkeit beschränkt oder von einer zusätzlichen Eignungsprüfung bzw. einem Anpassungslehrgang abhängig gemacht werden.

Kannst du den Befähigungsnachweis weder auf dem regulären Weg noch über eine individuelle Befähigung erbringen, kann bei vielen reglementierten Gewerben auch ein geeigneter gewerberechtlicher Geschäftsführer bestellt werden.

Dieser muss die erforderliche Befähigung nachweisen und bei einem Einzelunternehmen grundsätzlich mindestens zur Hälfte der wöchentlichen Normalarbeitszeit als voll sozialversicherungspflichtiger Arbeitnehmer im Betrieb beschäftigt sein.
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Häufige Fragen

Was ist ein Befähigungsnachweis?

Der Befähigungsnachweis zeigt, dass du über die fachlichen und kaufmännisch-rechtlichen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen verfügst, die für die selbstständige Ausübung eines reglementierten Gewerbes erforderlich sind. Er kann je nach Zugangsweg durch Prüfungen, Ausbildungsabschlüsse und Praxisnachweise erbracht werden.

Welche Unterlagen brauche ich für die Gewerbeanmeldung?

Je nach persönlichem Zugangsweg werden insbesondere Ausbildungs- und Prüfungszeugnisse, Nachweise über die erforderliche Berufspraxis sowie der Befähigungsnachweis benötigt. Für Immobilientreuhänder kommen zusätzliche gewerbespezifische Unterlagen hinzu. In Wien gibt es dafür einen Online-Assistenten, der die erforderlichen Dokumente individuell ermittelt.

Was passiert, wenn ich den formalen Befähigungsnachweis nicht erfülle?

Dann kann unter bestimmten Voraussetzungen die Feststellung der individuellen Befähigung beantragt werden. Dabei prüft die Behörde anhand deiner Ausbildung, bisherigen Tätigkeiten und sonstigen Nachweise, ob du trotzdem über die erforderlichen Kenntnisse und Fähigkeiten verfügst.

Ist die individuelle Befähigung automatisch garantiert?

Nein. Sie wird von der zuständigen Gewerbebehörde im Einzelfall geprüft. Die Behörde kann die individuelle Befähigung auch auf bestimmte Teiltätigkeiten beschränken oder zusätzliche Anforderungen vorsehen.

Kann ich auch ohne eigenen Befähigungsnachweis ein reglementiertes Gewerbe anmelden?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Wenn du den Befähigungsnachweis nicht selbst erbringen kannst, kann ein geeigneter gewerberechtlicher Geschäftsführer bestellt werden, der die erforderliche Befähigung besitzt. Bei einem Einzelunternehmen muss dieser grundsätzlich mindestens zur Hälfte der wöchentlichen Normalarbeitszeit beschäftigt und voll sozialversicherungspflichtig sein.

Was ist ein gewerberechtlicher Geschäftsführer?

Der gewerberechtliche Geschäftsführer ist jene Person, die gegenüber der Gewerbebehörde für die fachlich ordnungsgemäße Ausübung des Gewerbes verantwortlich ist. Bei reglementierten Gewerben muss diese Person selbst den notwendigen Befähigungsnachweis besitzen und sich tatsächlich im Betrieb betätigen.

Kann ich Makler, Verwalter und Bauträger gleichzeitig anmelden?

Ja, sofern du die jeweiligen Voraussetzungen für alle gewünschten Tätigkeitsbereiche erfüllst. Das Immobilientreuhänder-Gewerbe umfasst alle drei Bereiche; die Berechtigung kann aber auch nur auf einzelne Teilbereiche beschränkt werden.

Kann ich später einen weiteren Bereich ergänzen?

Ja. Wenn du zunächst beispielsweise nur Immobilienmakler anmeldest, kannst du deine Gewerbeberechtigung später erweitern, sobald du die dafür erforderliche Qualifikation für einen weiteren Bereich nachweisen kannst. Die Immobilientreuhänder-Verordnung sieht dafür je nach vorhandener Qualifikation unterschiedliche Zugangs- und Ergänzungswege vor.

Zählt jede Tätigkeit in einer Hausverwaltung oder Maklerfirma als Berufspraxis?

Nein. Entscheidend ist nicht nur, wo du beschäftigt warst, sondern welche Aufgaben du tatsächlich selbstständig ausgeübt hast. Für Makler- und Verwalterpraxis definiert die Immobilientreuhänder-Verordnung konkrete fachliche Tätigkeiten.

Muss die Berufspraxis vor der Gewerbeanmeldung bereits vollständig erbracht sein?

Ja, wenn dein gewählter Zugangsweg einen Praxisnachweis vorsieht, müssen die entsprechenden Voraussetzungen grundsätzlich bereits bei der Gewerbeanmeldung erfüllt sein.

Kann ich die Gewerbeanmeldung online durchführen?

Ja. In Wien kann die Gewerbeanmeldung online erfolgen. Dafür müssen unter anderem die Unternehmensdaten, der Gewerbestandort und die notwendigen Beilagen übermittelt werden.

Welche Behörde ist in Wien zuständig?

Für Gewerbeanmeldungen ist grundsätzlich die Gewerbebehörde am Standort des Unternehmens zuständig. In Wien sind das in vielen Fällen die Magistratischen Bezirksämter; für bestimmte Verfahren – etwa die Feststellung der individuellen Befähigung – ist die zuständige Fachabteilung der Stadt Wien zuständig.

Muss ich bereits bei der Gewerbeanmeldung eine Haftpflichtversicherung haben?

Für das Gewerbe der Immobilientreuhänder ist eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung eine gesetzliche Voraussetzung. Der entsprechende Versicherungsnachweis gehört daher zu den wichtigen Unterlagen für die Gewerbeanmeldung.

Kann ich die Gewerbeanmeldung schon einreichen, während mir noch Unterlagen fehlen?

Das ist riskant. Bei reglementierten Gewerben müssen die allgemeinen und besonderen Voraussetzungen grundsätzlich bereits zum Zeitpunkt der Gewerbeanmeldung erfüllt sein. Fehlen wesentliche Voraussetzungen, entsteht die Gewerbeberechtigung nicht automatisch durch die Anmeldung.

Kann ich direkt nach der Gewerbeanmeldung loslegen?

Das hängt vom konkreten Verfahren ab. Bei einer normalen Gewerbeanmeldung kann die Tätigkeit grundsätzlich nach vollständigem Einlangen der Unterlagen aufgenommen werden, wenn alle Voraussetzungen vorliegen. Bei Verfahren wie der individuellen Befähigung muss jedoch die Entscheidung der Behörde abgewartet werden.

Muss ich für eine GmbH selbst die Befähigung besitzen?

Nicht zwingend persönlich. Juristische Personen wie eine GmbH müssen allerdings einen geeigneten gewerberechtlichen Geschäftsführer bestellen, der die fachlichen Voraussetzungen erfüllt.

Brauche ich für jede Betriebsstätte eine eigene Gewerbeberechtigung?

Die Gewerbeberechtigung bezieht sich auf das angemeldete Gewerbe und den Standort. Weitere Betriebsstätten bzw. Filialen müssen entsprechend den gewerberechtlichen Vorgaben gemeldet werden. Für die genaue Ausgestaltung solltest du den jeweiligen Standort mit der Gewerbebehörde abstimmen.

Kann eine ausländische Ausbildung angerechnet werden?

Nein. Die Immobilientreuhänder-Verordnung sieht mehrere gesetzliche Zugangswege vor. Je nach Ausbildung kann der Befähigungsnachweis auch auf andere Weise erbracht werden.

Hast du Fragen zur Ausbildung oder zur Prüfung?
Wir helfen dir gerne weiter.

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